拿地更激进，负债更多，许首富为什么没有遭遇王首富的惊险？ | 冰川话题
恒大虽然很早就提出了低杠杆、低负债的转型理念，至2016年末，恒大负债总额也一路上升到1.16万亿，负债率为85.7%，但让人略感安心的是，恒大的总资产也达到了1.35万亿。
2017年9月18日，中国首富出现了一张新面孔——许家印。
自从“王首富”不再成为中国首富，转而改走低调路线，中国富豪榜的江湖即时排名“乱”了许多。
王健林让出“首富”是在2017年5月15日。此后的几个月，马云和马化腾轮流占据这个位置，直到许家印的出现。
一天之内，福布斯即时富豪榜的中国No.1闪现了三个名字。
许家印在中国首富位置上停留到当日下午2点58分，最高的时候，他的身价估值为395亿美元。
尽管只有半天时间，依然可喜可贺，无论是对于许老板本人，还是恒大，这都是一个闪亮的时刻。
2007年以前，恒大的规模远远不足以支撑许家印成为商业明星。2008年，是许家印一度最接近内地首富的时候。那一年，恒大地产启动全球路演并公开招股，因其庞大的土地储备，市场当时对恒大的估值为1200多亿港元。以这个估值，恒大一旦成功IPO，许家印的身价高达800亿港币。
然而，一场令人印象深刻的金融风暴袭来，所有关于“许家印即将成为下一位中国首富”的预期都变成了镜花水月。
再然后，时间流逝，一个起落就是十年光阴。
商场之上，一个起落之间尽显命运残酷、人情冷暖。
最近几个月里，在这份富豪榜上实打实排在第3、4名的“王首富”，早已不复从前的关注度。
虽然有媒体把恒大的股价上涨，归功于恒大的战略转型，说它的发展模式正由高负债、高杠杆、高周转、低成本的“三高一低”向低负债、低杠杆、低成本、高周转的“三低一高”转变云云，但这并非恒大股价上涨的真正原因，而是背景背书。
其实，如果比较过万达与恒大的财报，就会发现这两家现在风光不同的企业，却有着好些地方出奇的相似。如果将这些相似之处看作问题的话，甚至会突然间产生恒大比万达问题还严重的印象。
中国房地产开发商有一条铁律“要想富、先拿地”。恒大是其中的翘楚，早期就以“特别能拿地”闻名。截止2016年末，恒大土地储备高达2.29亿平方米。
2.29亿平方米是什么概念？如果把它们都盖上房，可以供全香港人居住。
▲中国房地产开发商有一条铁律“要想富、先拿地”。
排在第二位的碧桂园土地储备面积是多少呢？1.66亿平方米。比恒大少6300万平方米。
万达2016年末的累计土地储备面积大约是7333万平方米。就这，今年还在轻资产，一口气转让给融创13个文旅项目，这都是万达在二三四线的土地储备，总面积大约3300多万平方米。
还有高负债。
中国上市房企的2016年平均负债率为77.26%，按照万达商业募集书上的说法，万达商业的负债率为70.26%，这已经远低于国内房地产企业。万科A、保利、绿地这些千亿级地产企业负债都在80%以上，至于恒大，总负债率更是达到85.7%。
那么，为什么是万达急着卖地偿还欠债呢？
还有就是现金流。
据说融创购买万达项目中有一部分钱来自万达。王健林也说万达账面不缺钱。而恒大2016年的几项大手笔下来，搞得经营活动现金流一度为负586亿元。
▲融创收购万达13个文旅项目
当然，恒大的投资大都在国内，很多融资则来自海外，这和万达跑出去买买买，当然有本质的区别。
只看这些数据，在当前的限购大势之下，一旦资金链出现麻烦，总觉得恒大的麻烦可能比万达的还大。
不过，许老板也许对这种麻烦早就成竹在胸了呢？毕竟，恒大可是不止一次濒临险境，甚至是别人眼中的“绝境”。每一次，许老板总是能未卜先知般的化险为夷，仿佛有高人站在他的身后。
那是一个冬天，世界经济的冬天。贝尔斯登的轰然倒下，让很多很多百年老店都面临生死存亡。恒大不是百年老店，也命悬一线。
潘石屹曾预言，3个月内那些为上市而大规模囤地的企业将有死掉的危险。当时，包括恒大在内，等待上市最后放弃的房地产企业大约有30多家，而恒大无疑又是其中囤地最狠的。
上市融资之路走不通，银行也对房地产冷眼相对。
2008年，中国政府出台史上最严楼市调控政策。在2017年以前，报纸媒体经常用这样的标题来表达政策严厉之惊叹——“楼市调控重回2008年……”
没有哪家银行敢对房地产企业网开一面。
潘石屹说的话实在是很温和。
▲潘石屹
主动放弃上市之后，许家印曾通宵组织高管开会，重新安排遍布全国的20多个项目开发进程。当时，恒大用两三个项目的销售支撑着20多个项目的建设，资金缺口超过100亿，那绝对是恒大最难熬的时候之一。
一贯高调的许家印从公众视野中突然“消失”了。说什么的都有，“恒大这次死定了”，“许家印跑路了”……
许家印做出了和今天的贾跃亭相似的选择——到香港寻找解决方案。不过和贾跃亭只是偶尔出现在香港，大部分时间呆在美国不同，许家印有三个月基本上把办公室安在了香港。
很少人知道他最后是怎么做到的。反正，三个月后他带着5.06亿美元回来了。
要知道，房地产不是IT创业，不是讲一个好故事，口头构建几个生态圈就可以拿来大笔融资。你得充分取信于智商、情商丝毫不比你差的人。这是许家印留给观察者和公众的一个谜。
唯一能够给出的联想线索是，恒大幸好是一家总部在广州的广东企业，而恒大和广东各方面的关系一直不错。对于这样有上进心的企业，能帮还是会帮一下。
拿回钱还不是危机的完结。当年国内房地产市场跌至低谷，除了缺钱，每个房地产企业手里除了大量的土地之外，就还有大量建成握在手里等着奇货可居的房子。
许家印展现了不同凡响的魄力。
2008年国庆期间，恒大全国18个楼盘同事开盘销售，给出巨大的折扣，这一大手笔让恒大短期回笼资金40多亿。
2008年的楼市调控前紧后松，政策到了年底渐渐转向温和。恒大终于挺过了严冬，熬到了春暖花开的时节。
说起来，恒大好像和危机挺有缘的。
恒大诞生在1996年。次年，一个叫索罗斯的人在东亚兴风作浪，搞得好些个东亚的小龙小虎们差点奄奄一息。
尽管没人能预见到1997年危机，河南人许家印和他的七八条枪，在广州搭起他的房地产开发企业依然没多少人看好。
就创业而言，广东是一块宝地，那时的广州是中国房地产开发最成熟的、最有规则的先发市场。对这一点，两年前替人在房地产项目打工的许家印应该有自己的认知。
97、98年广东的房地产危机与机遇并存。由于临近香港的缘故，广东房地产市场遭遇关联性重创，好多年都缓不过劲来。刚刚有点起色，却又遇上了2003年的SARS。
▲2003年，SARS病毒席卷广州
虽然人们并不惶恐，但买房的意愿的确少了不少，房价也是极低点。滨江东一带的临江豪宅，均价大约7000左右。珠江新城均价早已超过10万的凯旋新世界，当时也不过1万多一点。银行巴不得人们买房，满大街口号都是“首付10万起”。
虽然经营并不容易，但起点低、拿地容易、成本不高，政府、银行都鼓励。
许家印的第一个楼盘——金碧花园曾经创下了广州乃至中国房地产开发的一个奇迹：当年征地、当年报建、当年开工、当年竣工、当年销售、当年销完、当年入住。
这个奇迹，许家印在他经手的第一个房地产项目珠岛花园就曾上演过。他和团队用一年时间盖完了108个公章、办齐了所有手续。
这放在中国任何一个地方，都足以让人惊掉下巴。恒大究竟是怎么做到的？
后来恒大总结经验是“敲市长的门”，“厚着脸皮去敲”……但在中国，谁都知道市长的门可不是随便一个企业就能去敲的。
这又是一个谜。
这个迷一般的“敲门”成就了恒大的第一桶金，和它在广东房地产开发的第一个口碑之作。
也许是因为成功的敲过市长的门，所以恒大和广东当地官员始终保持着良好的关系。经商更需要前瞻意识和大局意识。
2009年，恒大重手杀入足球圈。当许多人对此不置可否的时候，当年10月，时任国家副主席参观德国勒沃库森俱乐部，表示“举办完奥运会后，中国下了一个决心，既然我们其他的运动可以拿到金牌，那么足球啊，一定要下决心搞上去，但是这个时间会很长。”
此后的四年时间，恒大足球投入累计超过20亿，让人不禁为它捏了一把汗。2013年，恒大销售刚刚跨过千亿，至2014年恒大负债超过1900亿，但是恒大投资足球的决心似乎从没动摇。
那时候，恒大现金十分紧张。许家印恨不得把每场恒大的比赛都变成盛大的恒大产品的发布会，为此差一点导致CCTV5和广州电视台赛前拒绝转播比赛。
在中国想把房地产做大，尤其是像许家印这样的，从零起步20年做成中国首富，没有足够的冒险精神可不成。
从诞生之初，恒大似乎一直就处于缺钱的状态。所以，许家印似乎早早就提出重视“现金流”，不过许家印重视现金流的方式，似乎是把自己放在一场和资金、时间的残酷比赛中，并力争跑赢。
做地产生意，中国的地产企业从来就玩的是高负债、高杠杆、高周转的游戏，但是恒大比其他大多数企业更敢玩。
恒大的资产负债率除了企业初期维持在70%以下的合理位置，剩下的时间大多在80%以上，最高的时候高达96%。所以，恒大一度十分依赖资金回笼速度。
到了2013年后，当恒大开始了以地养地的新模式之后，庞大土地储备随时面临银行信贷收缩和房地产市场分化的威胁，成为杀死恒大的最后一击。
恒大的规模一直在急速扩张，也因此，恒大比其他房地产企业更感觉到资金的压力。恒大始终在借债、囤地、销售、还款的循环中，努力找到各种方法维持这个循环。
2012年到2014年上半年期间，恒大的销售额分别为626.5亿元、936.7亿元和633.4亿元；而同期恒大所支付的地价和工程款分别为669亿元、1025亿和704亿元。这意味着在过去两年半的时间里，恒大的全部销售收入还抵不过同期所需支付的地价和工程款项。
但是恒大就这么一路跌跌撞撞有惊无险的走到了现在。
恒大初创的时候，广东有1600多家房地产开发企业，恒大根本排不上号。但是，3年后，恒大就排到第7。2004年，恒大进入全国10强。
2016年，恒大在总资产、营业额、净利润、现金余额……全方面超过万科，成为中国房地产企业的No.1。
不过，恒大虽然很早就提出了低杠杆、低负债的转型理念，至2016年末，恒大负债总额也一路上升到1.16万亿，负债率为85.7%，但让人略感安心的是，恒大的总资产也达到了1.35万亿。
从结果的角度来衡量，许家印的和时间赛跑游戏玩得相当不错，他总是能避免最致命的情况出现。
下一步，许家印会回A股上市。如果能成功回归，许家印将会走上他人生的一个巅峰，他过去20年玩的危机边缘游戏，也许也将落幕。A股有足够的钱来给出恒大的股票令他满意的溢价。他很有可能会更常、更持久的出现在中国首富的位置上。
当然，负债过高的许老板也需要避免万达抛售土地储备来还债的情况，如果失去了土地，许老板恐将会距离首富越来越远。
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（实习编辑 莫子野）
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